從2025年兩會(huì)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，到2026年“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，房地產(chǎn)政策基調(diào)的優(yōu)化調(diào)整，牽動(dòng)著上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展格局。圍繞政策變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的具體影響，以及水泥企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略，中國(guó)水泥網(wǎng)特邀克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ミM(jìn)行深度解讀。

楊科偉表示，2026年房地產(chǎn)行業(yè)仍將處于筑底回穩(wěn)期，“兩會(huì)”《政府工作報(bào)告》指出今年“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。房地產(chǎn)業(yè)再次被列入“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)板塊。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向始終牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣，在投資、消費(fèi)、財(cái)政、居民資產(chǎn)等領(lǐng)域中均占有重要地位，防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延成為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)。

2026年風(fēng)險(xiǎn)防控思路從應(yīng)急式處置房企單一風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步升級(jí)為跨領(lǐng)域、系統(tǒng)性化解房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，明確提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，將多渠道盤(pán)活存量商品房作為市場(chǎng)穩(wěn)定的核心抓手；同時(shí)把“保交房”白名單制度常態(tài)化，更首次提出統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)與地方政府債務(wù)、地方中小金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)化解，貨幣政策也專(zhuān)門(mén)為房地產(chǎn)合理融資營(yíng)造專(zhuān)屬金融環(huán)境。

在楊科偉看來(lái)，2026年是“好房子”建設(shè)從理念走向?qū)嵅俚年P(guān)鍵一年，不僅有序推動(dòng)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)，更出臺(tái)具體落地舉措——實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，同時(shí)將住房品質(zhì)提升延伸至城市空間，提出建設(shè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)，推動(dòng)住房品質(zhì)與城市治理智慧化精細(xì)化結(jié)合。

這一變化標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)徹底從“蓋房子”的規(guī)模擴(kuò)張階段，邁入“造品質(zhì)人居、筑美好城市”的質(zhì)量提升階段。不僅順應(yīng)市場(chǎng)需求從“有房住”到“住好房”的改善需求為主力的變化，增加“好房子”供給，減少無(wú)效供應(yīng)做到適銷(xiāo)對(duì)路，從而降低庫(kù)存。同時(shí)，房屋品質(zhì)提升工程讓“好房子”標(biāo)準(zhǔn)有了具體落地路徑，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升則補(bǔ)齊了品質(zhì)人居的“最后一公里”，而產(chǎn)業(yè)社區(qū)、商務(wù)社區(qū)的建設(shè)則實(shí)現(xiàn)了“住房品質(zhì)”向“城市空間品質(zhì)”的延伸，加大城市更新力度、加大供應(yīng)面向改善群體的核心地塊和配套城市區(qū)域的地塊，推動(dòng)產(chǎn)城融合與住房品質(zhì)升級(jí)同頻發(fā)展。

2026年基于政策環(huán)境、市場(chǎng)需求、資金壓力、土地市分化等多重因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)投資會(huì)更加謹(jǐn)慎理性，少數(shù)企業(yè)對(duì)核心城市和細(xì)分市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。投資策略更加注重現(xiàn)金流安全，優(yōu)先考慮去化和回款，只拿能快速去化和利潤(rùn)率有保障地塊。通過(guò)多元化拿地如代建、城市更新、合作開(kāi)發(fā)等方式降低成本和風(fēng)險(xiǎn)。在投資趨勢(shì)方面，一是整體拿地規(guī)模持續(xù)收縮；二是國(guó)央企和地方城投成為拿地主力；三是將聚焦10個(gè)左右城市核心地塊。

基于以上行業(yè)變化，今年開(kāi)發(fā)投資增速放緩，企業(yè)拿地和新開(kāi)工規(guī)模仍處低位。商品房銷(xiāo)售面積仍將同比下滑5%-10%，土地投資拿地建筑面積同比降10%-15%，房企新開(kāi)工面積同比下滑幅度為10%-15%，保交付高峰已過(guò)，預(yù)計(jì)竣工面積也將有10%-15%同比下降。

楊科偉指出，房地產(chǎn)行業(yè)作為水泥的主要需求房，其低迷將直接導(dǎo)致水泥需求減少，需求減弱導(dǎo)致水泥價(jià)格下降，企業(yè)利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，也將加劇產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，行業(yè)整合加速，部分企業(yè)可能通過(guò)兼并重組或退出市場(chǎng)。

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和發(fā)展速度的收縮給水泥行業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但城中村改造、城市更新、保障性住房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域蘊(yùn)含的潛力為水泥行業(yè)提供了新的發(fā)展空間。

水泥企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略主要有：

一、多元化發(fā)展非房地產(chǎn)領(lǐng)域，減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)；

二、技術(shù)創(chuàng)新與綠色生產(chǎn)順應(yīng)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)綠色建筑和節(jié)能環(huán)保的要求提高，推動(dòng)水泥行業(yè)向低碳、環(huán)保方向轉(zhuǎn)型；

三、優(yōu)化產(chǎn)能布局，聚焦未來(lái)新房開(kāi)發(fā)核心區(qū)域，比如一二線城市及核心城市群，城市更新中改善住房需求潛力大。